전원주택의 건축
1. 전원주택의 분류
전원주택’이란 도시근교 주택을 말하며 일반적으로 도심을 벗어나 자연환경이
풍부한 지역에 건설되는 저밀,저층의 주택을 지칭함.
전원주택단지란 대도시에서 20km 이상 떨어진 곳으로서 주변이 전원적인 경관을
갖춘 지역에서 계획적인 택지개발 및 주택건설계획을 세워 저밀,저층의 주택을
5세대 이상 동일한 계획에 의거, 개발한 곳이라고 정의할 수 있음.
전원주택을 분류하면, 크게 수요자가 상시 거주 목적으로 구입하는 Main House(생활
주택)와 주말거주용으로 마련하는 Second House(보조주택)로 구분할 수 있음.
① Main House: ▪ 도시못지않은 생활기반시설이 갖추어져 있는 곳이 바람직 함.
-슈퍼마켓, 병원, 스포츠센터 및 여가활동공간 등
▪ 출,퇴근에 큰 어려움이 없는 지역이어야 함.
-거리로는 40km 내외, 소요 시간은 1시간 이내의 지역이 적합
▪ 대중 교통을 이용하는 것이 가능하여야 함.
▪ 자녀의 교육 환경이 도시와 큰 차이가 없어야 함.
▪ 인근에 대단위 아파트단지가 입주해 있다면 더욱 좋음.
-아파트단지내 각급 학교나 생활편의시설을 이용하는 것이 가능
▪ 단지형이 좋음.
▪ 기존 마을 사람들과 교류가 가능한 곳이 바람직
② Second House: ▪ 50~60대가 주 수요층
▪ 전원주택의 특성을 갖추되, 별장으로 인식되지 않는 것이 필요
▪ 1가구 2주택 등 세금 문제에 주의 필요
*전원주택의 구조양식으로는 목조주택, 통나무주택, 스틸하우스, 황토주택 등 다양
한데, 공장에서 주택을 제작하여 트레일러로 현장까지 운반하는 경우도 있고,
패키지화된 주택 자재를 현장에서 조립하는 경우도 존재.
*주택자재나 부품은 국내에서 직접 생산하는 경우와 외국에서 수입하는 경우로
대별 할 수 있는데, 수입품의 경우, 못 하나까지 패키지화된 자재를 들여와 현장
에서 조립을 하는 형태가 많음.
2.전원주택의 인,허가
건축허가: 연간 주택 20동 미만,또는 대지면적 1만제곱미터(약 3,000평)이하의 개발
은 주택건설업으로 등록하지 않아도 가능하나, 그 이상은 주택건설촉진법 제6조에
의한 주택건설업이나 대지 조성사업자로 등록한 업체만이 가능.
*준농림지역의 건축 가능 면적(2001. 1. 1 현재)
-건폐율: 40% 이하
-용적율: 80% 이하
*상수원 특별대책 1권역
-건축면적:800㎡(240평) 이하
-동호인이나 개인주택 등 1,000~2,000평 정도의 소규모 단지 개발
-2000년 5월 30일부터 1필지에 1동의 건축허가만 가능하며, 필요한 경우에는 준공
후 추가로 허가를 신청해야 함.
*형질변경허가조건
-국토이용관리법상의 준농림지역이나 취락지역내의 토지(임야, 전, 답, 잡종지 등)
-폭 4미터 이상 도로에 접한 토지
-임야인 경우, 조림지 등 입목도가 높은 토지나 경사도가 심한 토지인 경우는 토지
구입전에 허가 관계 체크.
-농림지역은 1필지당 1채의 농가주택만 가능(300평 이상 농지를 소유한 농민으로
해당지역에 1년 이상 거주한 무주택자)
*산림형질변경
-전용부담금: 폐지
-대체조림비: ㎡당 875원
-적지복구비: 경사도 30°미만인 경우 ㎡당 3,559원
-공채 및 면허세 : 공채 2,000원/평, 면허세 18,000원/평
*농지전용허가
-전용부담금 : 공시지가의 20%
-대체조림비 : ㎡당 4,500원
-적지복구비
-공채 및 면허세 : 공채 1,000원/평, 면허세 18,000원/평
3.전원주택지 매입시 주의사항
①도로 문제의 확인
-모든 건축물의 대지는 2m 이상을 도로와 접해야 하며, 연면적의 합계가 2,000㎡
이상인 건축물의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상을 접하여야 함.
-20호 이상의 주택 혹은 10,000㎡ 이상의 대지조성을 하는 경우에는 주택건설
기준등에 관한 규정 적용을 받는데, 주택단지의 총 세대수가 300세대 미만인
경우에는 기간도로와 접하는 폭 또는 진입도로의 폭이 6m 이상이 되어야 함.
-도로가 없는 부지를 구입한 후에 도로를 건설하는것은 매우 어렵고 비용도
많이 들게 되므로 부지를 구입할 때 지적도상에 도로가 있는지를 꼭 확인하는 것
이 필요.
-특히 건설현장으로 진입할 수 있는 임시도로가 아니라 지적도상의 도로가 있는지
를 확인하는 것이 중요
-도로가 없는 부지(맹지)인 경우, 폭 4m 이상의 도로에 해당하는 토지에 대하여
소유주로부터 토지사용승락서를 받던가 혹은 사업 시행 이전에 도로부분에 해당
하는 토지를 별도로매입해야 건축허가 및 준공허가가 가능함.
②기반 생활시설의 확인
-기존 전기가 가설된 곳에서 200m까지의 전기 인입은 기본요금으로 해결할수
있으나, 그 후로 1m가 초과할 때마다 48,400원(부가세 포함)의 비용을 건축주가
부담해야 함.
전화도 400m까지는 기본요금으로 설치할 수 있으나, 거리가 멀 경우에는 40m
마다 전주 1본에 61,820원(부가세 포함)을 건축주가 부담해야 함.
-전원주택은 대부분 지하수를 식수로 사용하는데, 지하수맥을 찾지 못한다거나
주변에 지하수가 많이 개발되어 있으면 물이 부족할 수 있으므로 지하수가 풍부
한지의 여부를 미리 확인하는 것이 필요.
③건축기준의 확인
-토지를 전용받아 주택을 건설하는 경우에는 전용받기 전에 그 지역의 건폐율
이나 용적율을 확인 하는 것이 중요. 특히, 수도권의 팔당수계지역내 수질보전
특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 1필지당 건축면적이 800㎡(약 240평)이하
로 규제를 받기 때문에 주의가 필요.
-임야는 경사도가 있고 가용면적이 60~70% 정도인 것이 평지 임야보다 가격이
저렴하고 전원주택을 건설하는데도 좋음.
-그린벨트내 기존 주택을 이용하는 경우, 원주민은 90평까지, 5년 이상 거주자는
70평, 그리고 그린벨트에 처음 입주하는 사람은 60평까지 건축하는 것이 가능.
무허가 건물은 건축물관리대장에 등재되어 있어야 건축이 가능하며, 대지가 아닌
곳에 건축하려면 '이축권'을 구입해야 함.
4.부지확보 및 건축
-수도권의 전원주택지는 평당 40~80만원, 건축비는 평당 250~350만원 정도임.
예를들어 경기도 지역에서 부지150평을 마련하여 40평형의 전원주택을 건설
하면, 부지는 평당 60만원, 건축비는 평당 300만원을 적용할 때 총 2억여원 정도.
설계비는 300평 미만은 평당 250만원 수준이고, 300평 이상은 별도 산정함.
-최근 전원주택에 대한 관심이 다시 높아지고 있으며, 이로인해 대도시에 인접한
전원 주택지의 수요가 점차 회복되고 있음으로 전원주택 건립이 가능한 나대지
값도 계속 상승하고 있으며, 특히 남한강,북한강을 끼고 있는 양평군은 시세가
전철과 고속도로의 개통으로 평당 100만에 이르고 있는 실정임.
뿐만아니라 한강변을 중심으로 경관이 좋은 곳에 위치하고 있으며 서울로
출,퇴근이 가능한 전원주택(지)는 실수요자들이 이미 차지하고 있어 매물을
찾기 힘들고, 매물이 있더라도 가격이 아주 높게 형성되어 있는 상태.
5.전원주택(지)의 투자성
(1)교통 여건의 중시
그 동안 전원주택은 인적이 드문 '배산임수형'이 선호되었으며, 교통망이나 생활의
편리성등은 고려 대상에서 벗어나 있었으나, 최근에는 투자 패턴이 실거주형으로
전환되면서 교통,교육,유통 등 도시기반시설이 구비되어 있는 곳으로서 전원생활과
도시생활을 동시에 해결할 수 있는 곳이 부각되고 있음.
특히, 전원주택의 최대 취약점인 환금성이 부각되면서 편리한 교통망이 매우 중시
되고 있는 경향
(2) 전원주택의 소형화 추세
전원주택은 그 동안 50~60평형대의 고급 주택이 대부분이었으나, 최근들어서는
15~20평형대의 소형 평형에 대한 수요가 증가하고 있음.
특히, 최근에는 7~10평 규모의 방갈로형 전원주택도 많이 등장하고 있으며,
수요자들로 부터 꾸준한 관심을 끌고 있음.
*소형 평형의 전원주택으로의 이유는...
▪ 과거의 전원주택의 수요 계층은 주로 고소득 계층이었으나, 최근들어서는 전원
주택 수요층이 전원생활을 즐기겠다는 실수요자 중심으로 확대되고 있으며,
이들은 경제적인 여유에 맞는 실속있는 주택을 선호
▪ 전원생활에 대하여 확신이 없는 수요자의 경우, 부담없는 가격의 소형 주택이나
방갈로 형의 전원 주택을 선호하는 경향이 존재
▪ 되팔고자할때 고급주택일수록 결코 매매가 쉽지 않을 뿐더러 건축비도 제대로
인정받지 못하는 실정을 감안한 경향임.
6.수익형 전원주택
최근에는 전원주택이 단순한 전원생활 용도에서 벗어나 거주와 임대를 겸한 수익형
으로 전환되는 경향이 존재하는데, 유원지나 관광지 인근에 전원주택을 짓고 민박을
운영해 수익을 올리는 일명 ‘펜션(pension)으로 불리는 민박형 전원주택이 대표적임.
*민박형 전원주택(pension)
‘펜션업’이란 소규모의 콘도미니엄을 의미하는 것으로서, 2000년 1월 28일 제주도
개발특별법을 개정하면서 도입된 제도인데, 현행 법상 제주도에서만 가능하지만,
수도권 일부와 강원도 지역에서도 고급 민박의 형태로 퍼지고 있음.
차츰 ‘주5일 근무제'가 정착되어짐에 따라 비수기에는 소유자가 주말주택이나 별장
으로 사용하다가 성수기에는 펜션으로 임대를 주어 활용하려는 수익형 전원주택에
대한 수요가 증가하고 있음.
민박형 전원주택은 수요가 많은 유원지나 해안 휴양림 등의 지역에 건설하는 것이
좋은데, 부지는 서울에서 2~3시간 걸리는 강원,충청 지역에서 평당 10만~20만원
선에서 구입할 수 있고, 평당 건축비는 250만원 정도임.
10~18평 정도의 방갈로 형태의 전원주택을 3~5채정도 지은 후, 직접 거주하면서
민박을 운영하는 경우도 있음.
적합한 곳으로는 골프장.스키장이나 유원지 등이 많은 강원도 횡성,홍천,평창,
충북 충주,제천이나 충남 서산,당진 등과 같은 해변 인근지역으로 꼽을수 있슴.
*부지매입에서 부터 건축까지의 보다 자세한 상담은..
사무실에서 뵙겠습니다.
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